以房养老模式内地登陆准入门槛高难推行

发布时间：2020-02-03 05:17:34 阅读：次来源：方管厂家

老年人将房子抵押给银行或保险公司等金融机构，根据房子评估后的价值，由金融机构按月发放给业主用于养老，直到其身故。这套被抵押的房子由金融机构处置后用于偿还贷款本息，升值部分还有望归业主的继承人所有。这样一种用房子养老、和传统贷款买房方式相反的“倒按揭”养老模式，近日开始登陆包括武汉在内的一些城市，并引发了广泛关注。这种“先进”的养老模式，离普通人远吗?

银行推出“以房养老”业务

近日，某股份制商业银行在汉推出“养老按揭”(俗称“以房养老”，学名叫“倒按揭”)业务。老人或其赡养人将房产抵押给银行，银行每月向养老人的账户发放用于养老的贷款。据悉，这项业务主要是针对55岁以上中老年人，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要来确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押房产估价的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

业内人士介绍，“养老按揭”服务在国内尚属首次，老人只须按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

其实，“以房养老”的概念早在几年前就传入了中国。2008年初，仍在筹建中的一家保险公司当时就提出，未来主营业务是“住房反向抵押贷款”(即“倒按揭”)，然而由于种种原因，相关的产品至今未见面市。不过这种“坚冰”局面近期被某股份制商业银行打破。该银行近日在包括武汉的全国范围内推出了养老按揭等业务，“以房养老”在全国也掀起了热潮。

华中农业大学社会学系副教授青平认为，当前除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外，将老年人的资产通过配置变成养老资源，不失为一个值得尝试的新途径。

“以房养老”准入门槛颇高

据了解，上述“破冰”的银行在北京推出的“养老按揭”业务，有诸多门槛，除了上文提到的年龄、贷款金额和按月支付的养老金额外，银行要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房;如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。

为何有多种限制条款?该银行个贷部负责人接受媒体采访时表示，完全参照国外“养老按揭”模式还存在一定难度。目前要求申请人有多套房产，或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定上有限制，即银行不能处置贷款人的唯一房产。设定10年期限也是考量了未来房价波动、老年人生命周期等风险因素。而且在贷款到期后，银行要求贷款人最好还本付息，并不想由银行出面处置贷款人房产。为防范老年人意外身故风险，通常会要求贷款申请人在申请时做体检，健康的老人有望获得这种贷款。

中南财大金融系博导张东认为，银行的多套房产规定可能会导致真正有需求的孤寡老人等可能因为种种原因无法贷款。因此，这种业务可能适合手中有房产，但希望盘活房产、提高退休后生活品质的老人。毕竟，相对于自己出租房子，“以房养老”不用操心租金的事情。

推行“以房养老”面临障碍

以房养老这个新鲜事物，在网上引发强烈关注。记者昨日在徐东两个小区询问了几位老人。出乎意料，老人们对这种模式并不“感冒”。在徐东七星绿色花园居住的周婆婆自己有一套公房和几年前买的商品房。她表示，有多的房子不如自己出租，租金随行就市，万一有需要，房子还可以出售，抵押给金融机构就不自由了。她认为，抵押给银行，肯定比自己出租每月的回报低一些。

还有一些老人则认为，自己百年后房子肯定是留给儿女的，抵押给银行换生活费，子女会有意见，容易家庭不和。不到万不得已，不会考虑这种养老方式。

微博上，很多人也认为，“以房养老”在中国受传统观念、相关法律制度尚不完善等多个因素影响，推行起来并不那么容易。

张东认为，大家关注的焦点集中在房屋70年产权、房价下行等几个方面。

目前，我国住房产权只有70年，扣除买地和建房时间，房屋的实际产权年限大都为60年左右。如果想以房养老，等于“人还没走房子已经没了”。虽然《物权法》规定房屋产权满70年后可续期，但没有明确细则，是否会免费续期也未知。

另外，房屋价格如何评估的问题。对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。如果房价处于下行通道风险很大，到时老人还不起钱怎么办?

有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。