从地产周期图看一到五线城市的未来

发布时间：2021-01-08 01:03:10 阅读：次来源：方管厂家

李霁月

我们首先来看看这张地产周期图写了什么？

自2012年6月以来连续20个月的需求集中疯狂释放，2014年2月到5月期间，市场持续冷淡，2014年6月，众多房企一方面由于连续一季度的成交冷淡，同时也由于资本市场的业绩承诺，主动降价放量，效果比较明显。2014年7月到9月，房企由于6月份降价牺牲利润，停止调价，同时也由于6月份需求集中消耗一波，后续需求跟不上，也就再度造成整整一个季度的成交低迷！201４年10-12月，这期间，经过再度一个季度的需求重新积蓄，有了一定的需求量，同时政府分别在9月30日和11月期间连续通过政策推动，迫使需求再度释放出来。2015.1-3月，需求再度进入萎缩状态！

预测：一二三四五线城市的未来会怎样？

一线城市：

不用怀疑，一线城市注定今年仍将是个房价/地价双上行的趋势；原因很简单，2013年四季度开始，国内主流房企纷纷意识到外围市场的风险不可控性，都开始下意识的回撤到一线和主要二线城市，尤其是一线城市大家更是看好（毕竟有需求、且有购买力），这就注定一线城市的地价短期很难下行，大家看看这两年一线城市土地成交价就明白了，没办法，这么多企业携带这么多的资金回撤，地价不可能下行，房价亦然！刚刚行文间隙，和TOP10一房企营销负责人通话中，他告诉我“市场很难看，但一线城市反响很积极啊，看来还是那句话啊，越是限购越是有空间…”。同样的，我也一直反对一线城市取消限购，你看看今天这么多资金全国返回一线，要是再取消限购的话，房价岂不失控？！一线城市房价一旦失控，必然会掀起新一轮全国房价上扬！因为中国房产市场从来都是单边拉动，即核心城市拉动周边房价上扬，而绝不会因为周边下行带动核心城市降价！

二线城市：

分为三批，分类依据为存量可售周期。其中南京、合肥、郑州等地，由于供求关系良好，可售周期10月以内，我相信仍旧是房价上行通道，供求关系决定了市场趋势（南京会相对温和一点）；其中沈阳、长沙等地则不然，由于供求关系失衡，可售周期严重超出18月（呼和浩特接近140个月），短期仍旧是有量没价恶性竞争的行情；而成都、重庆、武汉等地，由于供应大需求也大，可售周期大致在15到18月左右的城市，之前总体属于价格被平抑，这一轮有望借力于房企纷纷杀回主流二线大势，房价上扬相对以往有望积极一些！

三线城市：

可分为两类。分类依据为三个要素：人口规模/产业/核心城市周边，但凡“三不靠”城市（没有人口规模、没有产业支撑、没有大城市房价挤出效应）的三线我个人很不看好；另一方面，个人认为，这一轮主流房企全面的撤离三四线而回归一二线的决策中有部分跟风成分，其实部分“三靠”城市仍旧是有机会的，我相信，当大量资金纷纷在回撤过程中要么就是抢地而不得，要么就是地价太高而没利润，过一阵子又会回过头来发现：其实有些三线城市还行！这个还行的判断标准就在于我所提出的三个基本的支撑！

四五线：

个人很悲观。当大多数主流房企撤离的时候，由于未来战略重心不再在四五线，同时也由于融资成本高企，要撤就痛快点，所以预计不少企业可能会采取果断调价手法！当然，我相信2015年可能基于需求回升因素表现尚可，2016年之后极可能进入房价拐点！和大家分享两个传闻：一是据传某专注三四线大型房企在非一二线的拿地规模从原来的动辄3000/5000/9000亩已经约束到不超过1000亩，相信是为了割一遍韭菜就撤的思路；二是另一个大型企业在一个四线城市单项目占城市总成交90%！一家独活百家哀，但高兴之余，担忧也来了，该城市就30万人，今年很好，明年卖给谁？

（文章整理于亿翰智库）