差异化的房地产调控将解决市场购房需求

据中国报告大厅了解：经历了2013年的火热，楼市的话题依然是地方“两会”的焦点。国家统计局20日发布的数据显示，2013年全国房地产开发投资为86013亿元，比上年增长19.8%，扣除价格因素实际增长19.4%，实际增速比上年加快4.5个百分点，房地产投资仍保持较快发展。那么，2014年楼市表现将何去何从？专家普遍认为，2014年的房地产市场将根据各城市的供需关系出现分化，因此，地方的调控也将出现分化。

在目前地方陆续召开的“两会”上，城镇化、雾霾成为普遍谈论的焦点。同时，房地产话题也着墨不少。

记者发现，2014年差异化调控思路仍将延续，各地都根据自己实际情况提到了调控重点，一线城市强调调控力度不变，但二、三线城市却透露出各不相同的信息。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，在城镇化不断推进的大背景下，多层次的住房供应将成为主流解决办法，限价、限购的单一思路将有所转变。

差异化的房地产调控

严跃进表示，综合居民收入增幅，与各地房价调控目标相比较可知，北京、广州、深圳、上海四个一线城市均未完成房价调控目标；厦门、南京、郑州等二线城市也难完成调控目标。

在此背景下，一线城市对房地产调控的表述更多，北京市市长王安顺1月16日在北京市十四届人大二次会议上作《政府工作报告》时指出，北京将继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。

上海市市长杨雄作《政府工作报告》也同样指出，将严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，并要健全住房保障和供应体系。

然而，作为2013年唯一一个在70个大中城市中房价同比呈下降态势的浙江温州，浙江省人大代表李国胜则希望省政府能和国家住建部协商，给温州的限购、限贷政策松绑，释放改善型住房的需求，再次激发市场活力。

阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

解决市场购房需求

以往围绕房地产问题的核心在于房价，但从目前地方“两会”的动向看，2014年房价问题无疑会有所弱化，取而代之的是如何解决住房问题，增加供应被住房问题矛盾突出的地方视为一剂良药。

CRIC预测，2014年，一线城市供应仍旧相对不足，北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%，如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求，以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。

“解决楼市这个难题的思路有两个，其一是继续打压房价，其二是淡化对房价的管控，而力求解决市场的购房需求。”严跃进说，从目前各地政府的表态看，第二种思路更吻合楼市长效发展机制。

高层也透露出此意，住建部副部长仇保兴近日表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。

2014年房价将冷暖不均

地方“两会”透出的差异化调控和强调供应的思路能否解决高房价问题？恐怕至少在一、二线城市很难毕其功于一役。

“地方‘两会’的召开，对于熨平看涨预期是有积极意义的。但要想改变房价的运动轨迹，难度很大。”严跃进说。

国家统计局数据显示，2013年全年，全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

“地方政府既要抑制房价，又要从土地出让中获得财政收入，这两个目标是互相矛盾和抵触的。”严跃进说，此前高价位的拿地态势，会催生2014年房价进一步上升。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，2014年房价将呈现先扬后抑的趋势。由于楼市供应短缺的问题很难在短期内得到有效缓解，所以，随着春节后购房需求的复苏，银行贷款支持力度的增强，供需矛盾的进一步加剧，或将导致房价环比涨幅再度逐步扩大。

冷暖不均在2014年或表现得更加极端，中原地产研究总监张大伟表示，从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场或将酝酿崩盘风险。