以房养老说易行难面三道坎实操还需保障机制
10月20日,北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》,明确提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办也透露,目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。
“以房养老”包括“住房反向抵押贷款”或称“倒按揭”,指老人将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从该机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后则用该住房归还贷款,由银行等金融机构处置贷款人房产。
·专家视点·
全经联养生养老地产委员会主任、美国睿智养老集团睿智中国副总裁
陈宏:需求少——规章少使实操混乱
以房养老目前面临三个障碍和“三道坎”。三个障碍一是受传统思想的束缚,老人更愿意把房产传给子女;二是须老人个人持有房产证,与子女分开居住,有房产的支配能力;三是老人的经济条件要适中。条件好的老人没必要把房子抵押出去以房养老,而经济过差的老人以房子视为重要财产和归宿,出于对风险的担心,也不愿意用房子做倒按揭。
“三道坎”包括,一是保险体系上,出于对房屋70年产权等问题的顾虑,保险公司不愿做这种产品。与国外的土地产权私有化不同,我国房屋土地70年有效使用期后,如何续期,有偿还是无偿,目前并不明确。二是目前房价波动大,担心房价下跌会对收益产生影响。三是实际操作上,保险公司推出什么样的产品、房产如何评估、如何进行抵押等问题,目前都未解决,且无具体政策细则支撑。
目前来看,以房养老的需求群体仍比较少。要加强观念上的引导,创造更多的市场条件,政策层面还需进行摸索。虽然有的地方、企业已经有自己的想法,但以房养老还要有两三年的路程要走。与此相匹配的应是,我国医疗等社会保障制度的完善,以及养老院、老年公寓等养老机构设施及相关配套服务的提高。
幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁,“以房养老”的最早倡议者和积极推动者
孟晓苏:需求大——养老难是中国国情
中国推行以房养老的时机已成熟,以房养老是解决中国养老难题的一项积极补充。以房养老非常适合中国国情。一方面,我国实行多年低工资制度,老年人没有多少积蓄;另一方面,我国保险业欠发达,多数老年人没有养老保险。
目前,有一种声音担心,按照中国传统观念,老人的房子要传给子女,在老人观念没转变之前,怎会参与“倒按揭”呢?事实上现在不少老人通过房改拥有了产权房,有的还购买了商品房,已有第二套或多套住房,还有超过10%的老人没有子女。中国目前有60岁以上老人1.78亿人,占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人,大中城市空巢家庭达70%,目前的丁克家庭老人约有2000万人。以房养老,正好针对这些人的需求。对于有多套住房的老年人来说,可以拿出一套来解决自己的养老问题。不可能一下子被接受,但市场需求是存在的。
北京市律师协会房地产专业委员会副主任、北京时代九和律师事务所高级合伙人
王建文:“70年限”不是障碍
70年土地使用年限并不是“以房养老”的障碍。我国现行的《物权法》对住宅建设用地70年使用期期满后如何处置,规定的并不明确。《物权法》指出:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但是有偿、还是无偿自动续期,现行法律并没有明确确认。不过,住宅土地使用权在期满后,通过无偿的方式得以续期,这在法律上应争议不大。
很多人把“70年的土地使用权”和“永久的地上物产权”混淆了。他表示,民众平时所说的“70年产权”其实是指“土地使用权”,而土地上面房屋的所有权,是归于个人的,法律上讲是永久性的。
·网络调查·
七成人不愿以房养老
“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。11月4日至7日期间,本报联合某网发布针对“以房养老”意向调查,共17171人参与投票。结果显示:只有三成人群考虑抵押固定资产用以养老。
您的年龄是:
-30-45周岁51.90%
-45-60周岁27.70%
-30周岁以下16.90%
-60周岁以上3.50%
在您看来,退休金是否够养老?
-不够,需要少量补充54.20%
-很不够,需要抵押固定资产15.20%
-足够30.60%
目前您名下拥有几套住房?
-1套75.20%
-2套16.30%
-2套以上8.50%
是否考虑过以房养老?
-不考虑62.10%
-考虑过37.90%
·网友观点·
@hennt:前提是子女没有继承房产的意愿,和养老服务真正让大家放心。这两个问题如果解决,我觉得其实是个不错的选择。
@人言吾语:“以房养老”是个伪命题。将民众可支配财产的房屋,作为解决社会福利保障中的养老问题的一种解决思路,虽有新意,但却暴露了社会保障智慧的缺乏。
@dongzongbu:考虑到居民平均寿命已大大超过70岁,房屋产权应尽快调整为100年。
@53245453:以房养老关键是政府,只要保障机制健全了,就没问题的。要国家富裕了,人民百姓就不怕了。任何时候都有困难的,但办法总比困难多。
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